Wiele osób pyta nas, w jaki sposób pozyskujemy środki na kredyty hipoteczne we franku szwajcarskim i od czego zależna jest wysokość oprocentowania tych kredytów. Temat ten stał się o tyle ważny, że  koszt pozyskania kapitału w tej walucie jest jednym z ważnych czynników wpływających na oprocentowanie kredytów hipotecznych zaciągniętych przed 01.09.2006, tzw. kredytów ‘starego portfela’. W tym artykule postaramy się wyjaśnić ten mechanizm.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich w mBanku zależne jest od trzech podstawowych czynników: wartości LIBOR 3M, kosztu finansowania oraz marży banku.

Trochę o bankowości – czyli głos dla eksperta BRE Banku

BRE Bank finansuje kredyty we frankach szwajcarskich poprzez średnioterminowe pożyczki od większościowego akcjonariusza, Commerzbanku.

Ze względu na konieczność zapewnienia stabilnego i długoterminowego finansowania pożyczki te zaciągane są na okresy kilkuletnie, średnio na okres 3-5 lat. Po terminie zapadalności pożyczki konieczne jest jej odnowienie. Bank każdorazowo podczas odnawiania pożyczki negocjuje warunki, na których jest ona pozyskiwana.

Obecnie, ze względu na sytuację na rynkach finansowych, koszt pozyskania tego typu finansowania w porównaniu np. z rokiem 2006 wzrósł 10-krotnie.

Z punku widzenia długoterminowej stabilności finansowej banku najlepszym rozwiązaniem jest zaciąganie pożyczek w walucie u swojego głównego udziałowca. I BRE Bank tak właśnie robi.

Co to tak naprawdę oznacza?

Bank udzielając kredytu hipotecznego np. w kwocie 40 000 CHF nie pożycza jej na kilkadziesiąt lat, lecz spłaca ją dużo wcześniej niż Klient. Wymaga to od banku prowadzenia stabilnej i uwzględniającej zmiany na rynku polityki finansowej.

Tak też działa mBank w przypadku kredytów mPLAN ze starego portfela. Udziela kredytu na 30 lat, z drugiej strony sam pożycza daną kwotę waluty na okres dużo krótszy np. 3 lata. W tym okresie musi spłacić pożyczkę, którą Klient będzie zwracał bankowi przez najbliższe 30 lat. Załóżmy, że po tych 3 latach zmienia się otoczenie gospodarcze i bank aby kontynuować działalność kredytową, otrzymuje następną pożyczkę lecz już na zupełnie innych warunkach. Zmieniło się otoczenie rynkowe i koszt pozyskania pieniądza znacznie wzrósł, czego doświadczyliśmy np. w roku 2008. W efekcie koszt kredytu udzielonego kilka lat temu znacznie wzrasta. W przypadku starych kredytów mPLAN koszt ten uwzględniany jest w oprocentowaniu kredytu Klienta. Tak więc wysokość oprocentowania  nie zależy wyłącznie od wysokości LIBORU 3M, lecz także od kosztu pozyskania pieniądza.

Tak jak już pisaliśmy od 2006 roku do dziś koszt pieniądza wzrósł blisko 10-krotnie. Dlatego też zmieniły się warunki udzielania nowych kredytów. To także powód, dlaczego ostatnia propozycja dla Klientów ze „starym” kredytem mPLAN nie może dziś mieć marży rzędu 1%. Marże o tych wartościach zostały „skonsumowane” przez wyższy koszt finansowania. Tak więc wysokie oprocentowanie kredytów w CHF, które obserwujemy w ostatnim czasie nie jest spowodowany chęcią wyższego zysku banku, a czynnikami zewnętrznymi o których piszemy. Dochodowość banku pozostaje cały czas na podobnym poziomie.
Jeżeli koszt pozyskiwania pieniądza na rynku spadnie w przyszłości, zmieni się również kształt oferty i propozycje oprocentowania zarówno dla starych jak i nowych Klientów.

Nie taki kredyt straszny

Możemy zatem śmiało postawić tezę, że kredyt kredytowi nie jest równy. Inne oprocentowanie początkowe będzie miał kredyt zaciągnięty teraz, a inne kilka lat temu.

Tak samo jest ze zmianami oprocentowania. Na  jego zmiany w czasie wpływa wiele czynników które są silnie związane z tym co dzieje się w gospodarce, oraz na jakich zasadach to następuje. Dla kredytów zaciągniętych przed wrześniem 2006 roku oprocentowanie ustalane jest decyzją banku w oparciu o wskaźniki, które zostały
wymienione już w tym artykule.

Te i inne czynniki jak np. kurs waluty wpływają na końcowy bilans kredytu. Wielu Klientów zapomina o jednym ważnym aspekcie. Na kredyt hipoteczny, szczególnie denominowany w walucie należy patrzeć z dłuższej perspektywy, najlepiej kilkunastu - kilkudziesięciu lat.

Jak zmieniało się oprocentowanie dla kredytów celowych mPLAN na ‘starych zasadach ’ w efekcie decyzji wprowadzanych przez mBank? Zaprezentujemy to na przykładzie kilku kredytów wziętych na zasadach „starego portfela” w różnym czasie.

Poniższe wykresy pokazują zmianę stawki LIBOR3M CHF w stosunku do zmiany oprocentowania wprowadzanego przez mBank.

Rok 2003

Komentarz:

Załóżmy że Klient uruchomił kredyt w styczniu 2003. Przed sobą ma 1 obniżkę oprocentowania o 0,5p.p. i 5 podwyżek po 0,3p.p. Podwyżki rozpoczęły się w lipcu 2006, a zakończyły w lipcu 2007 r. - sumując obniżkę i podwyżki oprocentowanie kredytu wzrosło o 1 p.p. w stosunku do oprocentowania z dnia uruchomienia kredytu. Przez cały okres do grudnia 2008 LIBOR wzrastał dużo szybciej i bardziej niż decyzje o podwyżkach. Różnica na ‘plus’ dla Klienta rozpoczyna się przy obniżce oprocentowania w maju 2003 i trwa do grudnia 2008. Różnica ta w styczniu 2005 urosła do +0,6p.p. i do ponad +1p.p. po cyklu podwyżek na koniec lipca 2007. Dopiero w grudniu 2008 zmiany LIBOR są mniejsze niż zmiany oprocentowania kredytu.

Rok 2005

Komentarz:

Załóżmy że Klient uruchamia kredyt w styczniu 2005. Przed sobą ma 5 podwyżek po 0,3p.p. które rozpoczęły się w lipcu 2006 r. , a zakończyły w lipcu 2007 r.  - w sumie jego oprocentowanie wzrosło o 1,5p.p. w stosunku do oprocentowania z dnia uruchomienia kredytu. Przez cały okres do grudnia 2008 LIBOR wzrasta szybciej i bardziej niż oprocentowanie jego kredytu. Różnica na korzyść dla Klienta rozpoczyna się w listopadzie 2005 i trwa do grudnia 2008. Różnica ta w maju 2006 urosła do +0,6p.p. a po cyklu podwyżek od lipca 2007 do grudnia 2008 jest cały czas na plus dla Klienta i wynosi ponad 0,5p.p.
 
Rok 2006

Komentarz

Inny przykład - zakładamy że Klient uruchamia kredyt we wrześniu 2006. Przed sobą ma 3 podwyżki po 0,3p.p. - w sumie jego oprocentowanie wzrosło o 0,9p.p. w stosunku do oprocentowania z dnia uruchomienia kredytu. Przez większość czasu LIBOR wzrasta szybciej i bardziej niż decyzje o podwyżkach. Różnica na plus dla Klient wynosi 0,2p.p. od czerwca 2007 do grudnia 2008.


Co z tego wynika?

Analizując powyższe przykłady, a także nasze rozważania możemy wyciągnąć kilka ważnych wniosków:

•    Kredyt jest zobowiązaniem na kilkadziesiąt lat i z tej perspektywy powinien być oceniany
•    Patrząc na historyczny przebieg, wiele okresów było bardzo korzystnych dla Klientów ze starego portfela, pomimo że rósł LIBOR oprocentowanie kredytu nie rosło
•    Nie zawsze kiedy wzrasta LIBOR bank podnosi oprocentowanie, nie jest to jedyny czynnik determinujący do wykonania takiego kroku i dokładnie tak samo w drugą stronę, jeżeli spada, nie zawsze następuję zmiana
•    Oprocentowanie a co za tym koszt pozyskania pieniądza zależy od warunków panujących na rynkach finansowych i ogólnej sytuacji gospodarczej
•    Decyzje o zmianach oprocentowania podejmowane są w oparciu o analizę wielu czynników