artykuł
Świadectwo energetyczne nieruchomości – co to jest, kiedy jest wymagane i ile kosztuje
ostatnia aktualizacja:
Kupno, sprzedaż lub wynajem nieruchomości to nie tylko lokalizacja i cena. Coraz większe znaczenie może mieć efektywność energetyczna budynku, potwierdzona świadectwem. Czym jest świadectwo energetyczne, kiedy trzeba je mieć i dlaczego warto zwrócić na nie uwagę, zanim weźmiesz kredyt hipoteczny?
Czym jest świadectwo energetyczne?
Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane świadectwem energetycznym albo certyfikatem energetycznym, to dokument opisujący, ile energii potrzebuje budynek lub lokal do codziennego użytkowania.
Najprościej porównać je do karty katalogowej samochodu. W aucie sprawdzasz m.in. spalanie, rodzaj silnika czy emisje. W nieruchomości świadectwo pokazuje parametry energetyczne budynku. Nie jest jednak prognozą Twojego przyszłego rachunku. Tak jak w przypadku samochodu realne koszty zależą nie tylko od technologii, ale też od sposobu użytkowania.
Świadectwo obejmuje m.in. energię potrzebną do:
ogrzewania i wentylacji,
przygotowania ciepłej wody użytkowej,
chłodzenia, jeśli występuje,
oświetlenia wbudowanego, jeśli występuje.
W praktyce oznacza to, że dokument pomaga porównać nieruchomości pod względem efektywności energetycznej. Może też wskazać, które elementy budynku wymagają modernizacji.
Świadectwo jest wystawiane na maksymalnie 10 lat. Jeśli w tym czasie przeprowadzisz zmiany, które wpływają na charakterystykę energetyczną, np. wymienisz źródło ogrzewania, ocieplisz budynek, wymienisz okna albo przeprowadzisz większą termomodernizację, warto zamówić nowe świadectwo.
Jak czytać wskaźniki w świadectwie?
W świadectwie znajdziesz kilka wskaźników. Na początku warto zapamiętać trzy skróty: EU, EK i EP.
EU, czyli energia użytkowa, pokazuje, ile energii potrzebuje sam budynek, aby zapewnić komfort, np. ogrzanie pomieszczeń. To wskaźnik związany z bryłą budynku, izolacją, oknami czy stratami ciepła.
EK, czyli energia końcowa, najlepiej pokazuje energię, którą trzeba kupić lub dostarczyć do nieruchomości. Dlatego to właśnie EK jest bliżej codziennego rozumienia zużycia energii, choć nadal nie jest gwarancją konkretnej wysokości rachunków.
EP, czyli energia pierwotna, jest wskaźnikiem wymaganym przepisami i ważnym m.in. z perspektywy banku. Nie mówi bezpośrednio o kosztach utrzymania ani o emisyjności rachunków.
Im niższe są wskaźniki w świadectwie, tym lepiej dla efektywności energetycznej budynku. Przy porównywaniu ofert warto patrzeć na cały zestaw informacji, a nie tylko na jeden symbol.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego wynika z przepisów prawa i dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Świadectwo jest wymagane, gdy:
sprzedajesz dom lub mieszkanie,
wynajmujesz nieruchomość,
oddajesz do użytkowania nowy budynek,
zbywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
W praktyce właściciel nieruchomości powinien przekazać świadectwo nabywcy lub najemcy najpóźniej przy podpisaniu umowy. Jeśli dokumentu nie ma przy sprzedaży, notariusz może odnotować ten fakt i pouczyć strony o ryzyku grzywny. Brak świadectwa nie musi automatycznie oznaczać, że transakcja nie dojdzie do skutku, ale zwiększa ryzyko formalne i może utrudnić rozmowy z kupującym albo najemcą.
Dla kupującego lub najemcy brak świadectwa to sygnał, że trudniej porównać nieruchomość z innymi ofertami pod kątem efektywności energetycznej. Dla sprzedającego lub wynajmującego może to oznaczać słabszą wiarygodność oferty.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne?
Cena świadectwa energetycznego nie jest odgórnie ustalona i zależy m.in. od rodzaju nieruchomości, powierzchni, stopnia skomplikowania budynku i lokalizacji.
Orientacyjne widełki cenowe to:
mieszkanie: od 300 do 500 zł,
dom jednorodzinny: od 400 do 800 zł.
Dokument może wystawić wyłącznie osoba z odpowiednimi uprawnieniami, wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
| Praktyczna wskazówka: zanim zamówisz świadectwo, zapytaj wykonawcę o numer uprawnień i upewnij się, że widnieje w centralnym rejestrze. Warto też ustalić, jakie dane i dokumenty będą potrzebne do przygotowania świadectwa oraz czy w cenie otrzymasz dokument w formie elektronicznej. |
| Praktyczna wskazówka: zanim zamówisz świadectwo, zapytaj wykonawcę o numer uprawnień i upewnij się, że widnieje w centralnym rejestrze. Warto też ustalić, jakie dane i dokumenty będą potrzebne do przygotowania świadectwa oraz czy w cenie otrzymasz dokument w formie elektronicznej. |
Co zrobić, jeśli nie masz świadectwa?
Jeśli kupujesz nieruchomość, w pierwszej kolejności poproś sprzedającego lub dewelopera o przekazanie świadectwa. To zbywca powinien dostarczyć dokument przy transakcji.
Jeśli jesteś już właścicielem nieruchomości i nie masz świadectwa, możesz zlecić jego przygotowanie osobie z odpowiednimi uprawnieniami. Dane o osobach uprawnionych znajdują się w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
W przypadku budynków wielorodzinnych warto też zapytać administrację lub spółdzielnię, czy dysponuje dokumentacją energetyczną budynku, która może pomóc w przygotowaniu świadectwa energetycznego dla lokalu.
Dlaczego świadectwo energetyczne jest ważne przy kredycie hipotecznym?
Obecnie część banków nie wymaga świadectwa energetycznego jako standardowego dokumentu kredytowego, ale efektywność energetyczna nieruchomości ma coraz większe znaczenie.
Niższe zużycie energii może oznaczać:
niższe potencjalne koszty korzystania z nieruchomości,
większą przewidywalność domowego budżetu,
potencjalnie wyższą atrakcyjność nieruchomości w przyszłości.
Na rynku dostępne są oferty promujące finansowanie nieruchomości o podwyższonej efektywności energetycznej. Przykładowo, w ramach określonej promocji mBanku możesz uzyskać dodatkową obniżkę marży kredytu hipotecznego o 0,2 punktu procentowego, jeżeli nieruchomość spełnia kryteria wskazane w regulaminie promocji.
Klasy energetyczne – co warto wiedzieć?
W Polsce nie funkcjonuje jeszcze powszechny system klas energetycznych nieruchomości w formie znanej z etykiet na sprzęcie AGD. Jeśli taki system zostanie wprowadzony, jego celem będzie łatwiejsze porównywanie nieruchomości między sobą.
Do czasu formalnego wdrożenia klas warto opierać się na danych ze świadectwa, przede wszystkim na wskaźnikach EU, EK i EP oraz na zaleceniach dotyczących modernizacji.
Czy warto zwrócić uwagę na świadectwo energetyczne?
Zdecydowanie tak. Świadectwo energetyczne zwiększa transparentność transakcji, ponieważ:
umożliwia porównanie nieruchomości pod względem efektywności energetycznej,
może być argumentem negocjacyjnym przy zakupie lub najmie,
informuje o zalecanych modernizacjach,
pomaga ocenić potencjał przyszłych kosztów korzystania z nieruchomości, bez traktowania go jako prognozy rachunków.
Dla właścicieli to również impuls do inwestycji w modernizację, która może poprawić atrakcyjność nieruchomości na rynku.
Planujesz zakup mieszkania lub domu? Zanim podpiszesz umowę, poproś zbywcę o świadectwo i sprawdź charakterystykę energetyczną nieruchomości. Taka analiza może wpłynąć na Twoją decyzję: pomóc świadomie kupić nieruchomość, wycofać się z transakcji albo zaplanować dodatkowy budżet na modernizację.
Przykład reprezentatywny dla kredytu hipotecznego w ofercie promocyjnej „Stała Pewność- edycja 2” z oprocentowaniem okresowo stałym dla aktywnego klienta banku, przy następujących założeniach: Kredyt uruchomiony w dniu sporządzenia przykładu. Kwota kredytu 523 709,00 zł; Wysokość raty: 3 544,48 zł; Okres kredytu 291 miesięcy; Rodzaj raty równa; Czy kredyt w promocji? tak; Oprocentowanie stałe przez 5 lat 6,39%; Marża po 5 latach 1,85%; WIBOR 3M na dzień sporządzenia przykładu 3,83%; Oprocentowanie stałe nominalne 6,39%; Zabezpieczenie spłaty kredytu: hipoteka ustanowiona na nieruchomości mieszkalnej; Typ nieruchomości Lokal mieszkalny; Szacowana wartość nieruchomości 640 000,00 zł; Odsetki od kredytu 507 734,21 zł; Prowizja jednorazowa za udzielenie kredytu 0,00% ;Stawka za ubezpieczenie na życie – za pierwsze 5 lat 0,05% od salda kredytu czyli kwota 14 968,05 zł; Opłata za ocenę nieruchomości 400 zł; Stawka ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (stała przez cały okres kredytowania) Wysokość Twojej składki wyliczymy, gdy przystąpisz do ubezpieczenia (zanim uruchomimy kredyt). Poglądowa wartość to 4 218,00 zł. Aby ją obliczyć, założyliśmy, że ubezpieczysz w UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. mieszkanie o wartości 640 000,00 zł; Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) – jednorazowo 19 zł; Całkowity koszt kredytu 530 309,26 zł ;Całkowita kwota do zapłaty 1 054 018,26 zł; płatna w 291 ratach: Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania RRSO 7,00%; Kalkulacja została dokonana na dzień 03.09.2026 r. na reprezentatywnym przykładzie.
To nie jest oferta. Wyjaśnienia pojęć dotyczących usług reprezentatywnych powiązanych z rachunkiem płatniczym objętych tym materiałem znajdziesz na https://www.mbank.pl/slowniczek
Jeśli pozytywnie ocenimy Twoją zdolność kredytową, otrzymasz kredyt hipoteczny w mBanku. Warunkiem zawarcia umowy jest brak zastrzeżonego nr PESEL. Weryfikacja nastąpi w państwowej publicznej bazie danych, którą jest Rejestr zastrzeżeń numerów PESEL. Więcej informacji znajdziesz na https://www.mbank.pl/zastrzezenie-numeru-pesel
Szczegółowe informacje, w tym warunki i opłaty związane z kredytem hipotecznym lub pożyczką hipoteczną w mBanku S.A. znajdują się: w Regulaminie udzielania kredytów i pożyczek hipotecznych dla osób fizycznych w ramach bankowości detalicznej mBanku S.A., Taryfie prowizji i opłat bankowych dla osób fizycznych w ramach bankowości detalicznej mBanku S.A. oraz w Regulaminie promocji kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym na 5 lat „Stała Pewność-edycja 2” oraz Regulaminie promocji kredytu hipotecznego z oprocentowaniem zmiennym „Elastyczna Hipoteka- edycja 2”dostępnych na https://www.mbank.pl/pomoc/dokumenty/oferta-indywidualna/promocje/
Promocje kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej w mBanku „Elastyczna Hipoteka- edycja 2” oraz „Stała Pewność-edycja 2” obowiązują od 25.06.2026 r. (00:00) do 30.09.2026 r. (23:59)
Do jednej z powyższych promocji możesz przystąpić, jeśli spełnisz wszystkie warunki:
złożysz wniosek o wydanie formularza informacyjnego i zawrzesz umowę kredytową,
podpiszesz w obecności przedstawiciela mBanku oświadczenie, że przystępujesz do promocji, zapoznałeś się z jej regulaminem i akceptujesz jego postanowienia,
skorzystasz przez co najmniej 5 lat z Ubezpieczenia życia, zdrowia i od utraty pracy do kredytu lub pożyczki na warunkach określonych w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia życia, zdrowia i od utraty pracy do kredytu lub pożyczki hipotecznej dla klientów mBanku S.A
skorzystasz przez co najmniej 5 lat z rachunku do spłaty kredytu/pożyczki w mBanku i zasilisz je wymaganą kwotą zasilenia zgodnie z wybranym wariantem promocji
spełnisz w okresie 5 lat warunki wybranego segmentu Active, Intensive lub Bez segmentu, jeśli wybrałeś taki wariant.
Jeśli o kredyt lub pożyczkę ubiegasz się z innym wnioskodawcą, warunki promocji musi spełnić przynajmniej jeden z wnioskodawców.
Jeśli chcesz skorzystać z dodatkowej obniżki marży o 0,20 p.p. na zakup lub budowę nieruchomości energooszczędnej musisz dostarczyć Świadectwo Charakterystyki Energetycznej z którego wynika, że Twój dom/lokal jest energooszczędny i spełnia normy określone w regulaminie promocji.
Jeśli jesteś aktywnym klientem (masz dowolny produkt od minimum 6 miesięcy w mBanku) dodatkowo promocyjne oprocentowanie lub marżę Twojego kredytu obniżymy o 0,10 p.p.
Jeśli złożysz wniosek cyfrowy dodatkowo promocyjne oprocentowanie lub marżę Twojego kredytu obniżmy o 0,10 p.p.